封面图｜风吹半夏

文｜冯仑

最近一年，房地产行业发生了诸多变化。去年市场是雷声滚滚，今年则是关注保交楼问题，同时住宅市场的需求急速萎缩。数据显示，今年上半年新房销售规模仅为 2019 年的三分之一左右。

这些变化告诉我们一件事情，曾经的以高地价、高周转、高房价、高杠杆为核心的发展模式结束了，房地产进入新的时代，可以称为「后开发时代」，此前的时代叫「开发时代」，是解决「0」和「1」的时代，住房从没有到有，以建新房为主，建新房又以住宅为主，这就是过去 20 年房地产干的事。

那么过去 20 年呢？房企实际竞争的就是三个词：规模、成本和速度。企业要追求更大的规模、更低的成本以及更快的周转速度，正是基于这种模式，中国的房地产行业创造了许多奇迹。比如在 2019 年，全球市值最高的十大地产公司中有六家来自中国，并且这些企业多数都跻身于世界 500 强。这些成就代表了开发时代房地产行业所达到的规模高度。然而，这个时代已经过去。任何美好的时代都会有阶段性的繁荣，也会有后来的挑战与转型。

地产行业的变化就像年轻人成长为成年人的过程。青春期时，大家关注的是身高的快速增长，每天测量自己是否长高了一点。开发时代的房地产企业也是如此，关注的是规模和速度。然而，在后开发时代，规模的增长逐渐放缓，行业不再只追求「长个子」，而是转向「横向发展」。

这就像我们 20 岁之后，身高不再增长，但心智、社会关系、情感经历都在不断成熟和丰富。这个阶段的人生经历既有喜事也有丧事，既有进步也有退步，既有高升也有低谷，充满了各种故事。

同样，在后开发时代，房地产行业也将面临各种变化与挑战。这些变化大致概括为三个方面。

第一，关于房地产的政策发生了明显的调整。1998 年房改之后，福利分房被取消，住宅商品化开始兴起，房地产市场进入了一个完全市场化的单轨制发展阶段。

然而，大约十年后，随着市场的发展，国家发现低收入人群在这种单轨制下的住房问题难以有效解决，反应非常强烈。为了应对这一问题，政府陆续出台了多项政策，比如「9070」政策、经济适用房政策、廉租房政策和公租房政策等等，甚至建设部还成立了保障司，专门解决低收入人群的住房问题。

于是，我们出现了「混道并行」的局面。就像一条路上既有跑得很快的车，也有跑得很慢的车。既有跑车，也有马车。尽管这种混道运行模式一直存在争议，但它确实在一定程度上解决了低收入人群的住房问题。

那么二十大以后，国家的政策变得更加清晰，正式确立了「双轨运行」的体制。所谓双轨运行，即一轨为市场化、商品化，另一轨则为保障性住房。这种体制类似于新加坡模式，新加坡 80%的住房是保障性住房，剩下的 20%为市场化的商品房。尽管市场化部分只占 20%，但新加坡的房地产企业在规模和市值上仍然非常庞大，甚至比德国的房地产公司还要大。

值得注意的是，新加坡的总人口（包括外来人口）仅有 600 万左右。德国拥有超过 7000 万人口，但其房地产政策采用的是倾向于保障的单轨制。德国鼓励租房，而不鼓励商品房的买卖、炒作和投资盈利。所以，尽管德国人口规模庞大，但由于其侧重于保障性住房的政策，德国的房地产企业规模相对较小，甚至不及中国二三线城市的开发商一年的开发量。

相比之下，新加坡尽管只有 600 万人口，其中市场化的住房仅占 20%，但却孕育了市值规模远超德国的房地产企业。中国目前正在借鉴新加坡的模式，实施双轨制，即一轨为保障性住房，另一轨为市场化商品房。目前，保障性住房大约占40%，市场化商品房占 60%。虽然目前房地产行业面临一些结构性调整，但中国未来的政策将围绕这一双轨制进行，可持续且健康地发展。

第二，企业的市场、产品和未来的需求发生了变化。根据全球经济发展的经验，当一个国家人均 GDP 超过 1 万美元、城镇化率超过 60%、人口不再大幅增长时，基础设施和空间结构基本完善，住宅需求将大幅减少。这是美国上世纪 70 年代、80 年代发生过的事情。

比如说，我曾经到美国去，不断地去问他们一件事情，有没有像万科这样高速增长、非常大的公司？他们告诉我，在 30 年前这个故事就结束了。美国二战之后出现「婴儿潮」，大概到上世纪 70 年代，人们的买房娶妻生子需求都满足完了，就结束了。

反观国内，改革开放初期，我们人均住房不到 3 平方米，而经过 40 年的发展，人均住房已超过 40 平方米。这是房地产的巨大成就，解决了巨大的民生问题。但是到了现在这个时候，事实上也到了旧的故事快要结束的时候。那么未来的故事是什么呢？

未来，住宅市场的规模可能只占 2019 年的三分之一，也就是 6 万亿左右销售额，同时这 6 万亿将集中在经济增长、人口增加、就业增加、收入增加的城市。而那些人口、就业和收入都不再增加的城市，住宅需求将大幅减少。

对于地产企业来说，竞争的关键已经不再是住宅市场的成本、规模和速度，而是要转向其他房地产领域，比如办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康、公共物业等。目前，医疗健康和物流仓储发展得就很好。

第三，企业的经营模式发生重要变化。以前的地产公司着急买地，而「后开发时代」的地产公司不能着急买地，关键要长本事。如果说开发时代的地产公司干的是力气活，「后开发时代」的地产公司要干的则是手艺活，比如医院、殡仪馆、研发中心、酒店等业务，都要一个个分门别类，专业的服务性需求正在产生。

以企业数量来说，在发达国家，开发类公司占比不到 10%，剩下 90%的公司都是围绕着既有空间的资产管理运营和服务公司。「后开发时代」，我们的竞争能力、商业模式会越来越聚焦于运营、资产管理和服务，这些给我们提供了创新创业的机会。

总之，今天的房地产不是没什么可做了，我们有很多选择。相反，随着住宅市场高速增长的结束，未来房地产行业新的领域需求将会增加。只要中国经济持续增长，现代化进程不断推进，房地产仍然是一个充满机会的支柱性行业，也是我们创业的最好天地。这个行业我们一直坚持在做，我们也对这个行业的发展、对经济的发展都充满了信心。

为此，风马牛地产研究院主办的第三期「新加坡特训营」，将带大家一起前往新加坡、吉隆坡探索房企在后开发时代的掘金机遇，为中小型房企在转型之路上创造更多可能性。

在这里，你将与「多位企业掌门人+新加坡国立大学专家教授」深度交流。同时，为了更具体验性地学习新加坡&吉隆坡企业的行业优势，我们还将走进——

Kampung Admiralty 社区综合体

该项目是由新加坡建屋局开发的将公共设施和服务融为一体的综合公共组屋项目，同时也是一个应对新加坡人口老龄化趋势的老年人社区，只有55岁以上的老年人才允许申请入住。Kampung Admiralty社区综合体，将大量公共设施集中在一栋建筑内，例如托儿所、商业零售、小贩中心等等，目的是让各阶层、各年龄人群真正融合，而不是隔离。

纬壹科技城

纬壹科技城占地200公顷，主要开发商为裕廊集团，是新加坡政府注资所建立的商业园区，目标租户为高科技研发、生物医学、信息通信技术或媒体产业的公司。整个项目分为 4 期，由国际知名的伊拉克裔英国女建筑师扎哈·哈迪德设计，毗邻新加坡国立大学、欧洲工商管理学院(INSEAD)新加坡分校、新加坡理工大学和新加坡科学园。项目充分展示了新加坡在知识和创新密集型经济领域取得的成就。

马来西亚江苏总商会

马来西亚江苏总商会是由江苏省商务厅和江苏省工商联共同倡导，于2018年7月在马来西亚正式注册的非盈利性组织。商会主要由江苏在马企业、马来西亚在苏企业，以及有志于促进马苏两地经贸繁荣的工商、服务业企业和人士组成。商会旨在促进两地工商业界了解沟通，扩大经贸合作和相互投资。

马来西亚大华银行

马来西亚大华银行是新加坡大华银行在马来西亚的子公司，成立于1951年。作为马来西亚领先的外国银行之一，马来西亚大华银行为客户提供全面的金融服务，包括零售银行、企业银行、财富管理等。银行以稳健的财务管理和优质服务著称，致力于为客户提供创新的金融解决方案。本次课程特别邀请马来西亚大华银行高管给大家分享《企业国际化战略：税务规划与融资策略》

吉隆坡STAR星之宿酒店公寓

吉隆坡STAR星之宿酒店公寓项目由马来西亚的开发商Symphony Life Berhad和United Malayan Land Berhad（UM Land）联合开发。该项目位于吉隆坡市中心，靠近双子塔，旨在提供豪华的城市居住体验，配备高端设施，如健身房、泳池、空中花园等，是吉隆坡的标志性高端住宅项目。

马来西亚华为

全球领先的ICT(信息与通信)基础设施和智能终端提供商一一华为从2001年开始进军马来西亚，随之也在全国部署了3G 和4G 网络，提供培训以提高各行业的ICT技能，并与各利益相关方密切合作，推动马来西亚的数字经济发展。本次课程特别邀请华为董事高强给大家分享《企业出海经验及结合自身品牌特质和所属行业选择合适的出海模式》

吉隆坡TRX国际金融中心

吉隆坡TRX国际金融中心位于马来西亚吉隆坡新黄金三角区，是马来西亚首个金融中心，同时也是大马唯一整体规划的国际金融中心。项目以公共交通站点为枢纽，打造成商业、金融营运、就业、居住、休闲娱乐一体化的核心商业区。

柏威年Pavilion Square

柏威年集团是马来西亚房地产开发商，主要专注于开发马来西亚及中国黄金地段的大型高端零售及综合性发展项目。其中，Pavilion Square是柏威年打造的一个集购物、娱乐、餐饮和住宅于一体的综合性项目。项目以其卓越的地理位置、现代化的设计以及豪华的设施吸引了众多投资者和居住者的关注。项目位于吉隆坡市中心的黄金地段，不仅为居民提供了便利的都市生活体验，更成为了吉隆坡繁华商业区的一部分。

新加坡建屋发展局展览厅&组屋示范间

新加坡建屋发展局展览厅展示了新加坡公共住屋的世界，这里共有6个展区可以探索新加坡过去、现在与未来公共住屋的故事。建屋局的商业宗旨是提供价格合理的高素质家居、制造同时更新市镇、促进建立社群。通过参访不同的组屋示范间将发现精心规划、创新和创意在新加坡社区建设和国民安居方面的重要作用。

新加坡AI中心

新加坡AI中心是由新加坡政府支持的国家级人工智能计划，旨在推动AI研究与应用，提升新加坡在全球AI领域的竞争力。中心专注于培养AI人才、推动创新和应用开发，并通过行业合作项目和研究计划，促进人工智能技术在金融、医疗、制造等领域的广泛应用。